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买二手房交房时需要注意什么

发布日期:2019-09-17 07:41   来源:未知   阅读:

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  如今涉及到的房产纠纷不断,在这里大家总结了商品房收房要注意的八大事项,买家在收房时应该注意这八大问题,尽可能地将一切不该发生的房产纠纷扼杀在摇篮之中。1、收房注意房款约定。房款什么时候结算,什么时候交房,应该在《商品房买卖合同》中约定好。2、物业费可以按月交《物业服务收费管理方法》规定,物业不可一次性预售一年或多年的物业费,物业费需要按月、季度或年度算,最多可以预收半年。3、物业费不能乱买家在和签署购房合同时,可以要求开发商出示其与物业管理公司签订的协议。4、缴纳契税签协议。5、先验房再办理手续买房有权要求先验房再收房,验房发现问题可以写在验房单上,要求开发商签收并且解决。6、建议业主集体收楼。7、买房尽快收房。8、遇配套问题先收房房屋质量问题分轻重,开发商承担的责任也不同。若是房子主体质量有问题,那么购房者有权要求开发商退房;若是房子只是掉灰、有细微的裂缝,那么业主可以要求开发商进行修补;若是房子的配套设施或是空气质量不过关,那么业主可以与开发商签订协议,先收房,然后开发商予以解决这些问题。

  二手房交房时根据购买合同的规定,买卖双方须对水表进行抄表读数,实际的抄变数交由业主来结清。交房前,下家就应询问清楚上家是否已将水费缴清了。

  交房时下家须亲自查验电表状况,看是否有被移动改装的迹象。根据电力公司所规定,凡是私自装拆电表箱、私自开启封印或是擅自改变计量装置的都属于违章行为,违章者将按照违章用电处理。

  按照煤气公司的规定,二手房交房时,上下家须凭《房地产地产管理部门的规定,当住宅进行转让时,维修资金账户中的余额是不作退还的。因此买卖双方在进行二手房交房时购房者一定要注意结算这一点。

  2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》(即两书一表)原件。

  4、如发现问题,开发商要对业主提出的合理要求进行整改,直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担,另外,由此造成的延期交房,开发商要承担全部违约责任。

  7、办理完上述手续后,开具《办理入住手续通知单》。执此单在物业公司进行业主登记。

  知道合伙人教育行家采纳数:560获赞数:33555毕业于兰州大学,具有扎实的专业知识能力,热爱生活,热心教育事业,兴趣广泛,具有相关经验。向TA提问展开全部二手房交付时应注意的主要事项总结如下:

  由于二手房一般都被原房东装修和使用过,在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的,因此,二手房买房人在签订房屋买卖合同时,就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明,二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有:空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。

  双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续,并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费,二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后,双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额,根据单价进行结算。作为二手房买房人,要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况,这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算,累积起来就相当高了)。

  二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续,同时,二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。

  二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接,要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。

  二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所,询问房屋内的户口情况,原房东应将户口全部迁出,如仍有户口,买房人可要求原房东迁出,若其拒绝办理,可追究其违约责任。

  二手房原房东交给下家的钥匙包括:二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。

  以上六项均二手房过户及结算完毕后,将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后,余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。

  《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份。

  、 确定房价 在二手房价格的测算上,主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。 房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期,以混合一等结构房屋为例,其折旧期为50 年.每年折旧率为2 %。另外,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。 环境因素环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境在同一地段,旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大影响。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。 因此,如果以同地区商品房价格为基准,来测算二手房的价格,首先应确定考虑的因素和调整系数为(约数,仅供参考): 1.房屋因素 (1) 折旧:每年一20%。 (2) 户型:“三小”户型(小厅、小厨、小卫)一10 % 。 (3) 楼层:板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价;若是顶层一5 %。 (4) 朝向:无朝南外门窗一5 %。 2环境因素 (1)物业管理:无物业管理一5 %。 (2) 非独立封闭小区:一5 %。 (3) 有省、市重点中学小区:+ 5 %。 2.个别因素 (1)砖木结构:一2 %。 (2) 使用年限:每少5 年一1 % (3) 房屋质量及装修:5 %。 3.心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 %左右。 买方得到卖主报价时,也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道: ( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。 ( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数,通过房地产中介公司了解房屋价格行情。 ( 3 )货比三家,详细收集该地区的房屋资料,了解行情,争取议价。 二、 买房砍价 购买二手房事先会有对房价的心理预期,如果认为卖方要价过高,则需要砍价。 知己知彼,方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损,质量下降,其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位,购买者应事先充分了解房子的详细情况,摸清弱点。比如,弄清楚该房上市多久,卖出去的原因,多少人出过价,出价多少,卖主有什么附加条件,付款方式如何,是否为分期付款二最好能弄清卖主卖房的原因,必卖的期限,卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息,就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时,要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处,如环境差、设备老化等,迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅,应正告其房主卖价太高,打击房主的自信心。 如果了解到卖主最后的必卖日期,可使用拖延战术,一边讨价还价,一边拖延时间,等接近必卖期时,利用卖主的急售心理,伺机杀价购买。也可以让自己的熟人出面,通过交情,探听卖主所能接受的底价标准。 为了使自己居于主动地位,砍价时要多听少讲,特别是不能轻易开口应价,要坚持不到最后关头不应价的原则。 如果是直接和卖主交易,为了解除卖主的防备心理,杀价时最好坦率地告诉卖主买房的目的是自用,而不是为他人代买,这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 总之,买房砍价既要精明,又要合理。 三、 签订房屋买卖合同 房屋买卖合同是购买二手房的凭据,下面以买方委托中介参与购房为例介绍所涉及的合同 1 .买方与中介方签订的居间合同买方寻求中介的目的是寻找到合适的房源,然后与卖主达成买卖房屋的协议。中介所起的作用是媒人的作用,最终是否成交,还需要买卖双方的协商一致才行为此,买方与中介方签订的合同为居间合同。按照《 合同法 》 的规定,买卖双方的协议达成以后,中介方的任务即告完成,买方要向中介方支付居间费,如果买卖双方的购房协议没有成立,则中介方无权要求买方支付居间介绍费,但是在中介方居间的过程中付出的必要费用,还是可以要求买方来支付的 2 .买方与卖方签订的房屋买卖合同。这可谓是买卖双方最重要的一份合同,买卖双方的具体权利与义务,都应在这份合同中体现出来。因此,买卖双方在签订此协议之前,要进行充分的协商,条款尽量详细、具体、明确,以便于合同能够具有可操作性。此合同一般应包括以下主要条款: ( l )买卖双方的姓名、住所、联系为一法 ( 2 )明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及价款的问题。在合同中写明总房价,注明是一次胜付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件 。 ( 4 )写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用,注意明确房屋交接时应保持的状态。 ( 5 )违约责任明确出现何种情况时即视为违约.违约金、定金、赔偿金的计算与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)。 ( 6 )写明合同生效、中止、终止或解除条款。 ( 7 )在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 3 .买方与中介方签订的委托代理合同一般来讲,基于中介方的专业水平和经验,买方都会将产权过户和物业交接等事项委托给中介力、理,买方图个省心,当然买方会支付中介方一笔委托代理费用,双方就此可签订委托代理合同。 4 .担保合同。为了保证产权的安全过户和物业的安全交接,买方可要求中介提供担保,双方可订立专门的担保合同。 其实,正常的二手房交易中,上述四种合同都签订的情况是很少见的大部分情况是,有一份买卖双方的房屋买卖合同;有一份买方、卖方、中介方三方签订的居间中保合同,居间中保合同的内容可将上述委托代理合同、居间合同、担保合同的内容包括进去。 当然买卖双方还可以随时订立补充协议来对上述合同内容进行补充。 四、 房屋买卖合同中的细节提示 由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生,其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加注意,大多能事先避免所以,仅仅知道二手房买卖合同的应有条款项目还不够,对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合同时,只要留心以下细节,就能让你有更多的安全保证。 1. 房屋的具体情况 目前在市面上出售的二手房,由于大部分年代比较久,有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多,比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以,出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。 2. 屋内设施的交验细节 买房时有时会出现这种情况:在签订买卖合同时,业主常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时,客户却发现门窗被卸、地板被撬,屋内一片狼藉,业主承诺的空调、热水器更是不见踪影,或是业主要求折价卖与客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免,不管是屋内装修还是家用电器,不论业主怎样口头承诺,买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同签订过程中,付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明:在签订合同时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司;在买卖双方直接交易的情况下,可注明在办理立契过户当天,客户支付给业主百分之多少的房款(已付定金转为房款);若通过中介公司交易,则可注明在办理立契过户手续前几个工作日,客户支付全部房款(已付定金转为房款)给中介公司,中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。 另外,最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司,这样能比较有效地规范买卖双方的行为。 4. 交房时间 房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节,因此在合同签订时,应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日.或是双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外双方的其他约定也需在合同中注明。 5. 居间中保 为了省心、安全,许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外,还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功,即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明,卖方能得到全部交易房款房屋买卖如果是通过中介公司进行的,那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外,还必须标明中介公司承担的责任与义务,如过户后第几个工作日交付房款,款项交付方式.相关税费等。 6. 违约责任 最后,在合同中要标明各方的责任与义务,这样有利于避免纠纷的发生,如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。